סנהי נ' מרכז רוטשילד ראשל " צ בע"מ

פסק דין

רקע

ביום 26/10/03 נחתם חוזה שכירות בין התובע (להלן גם "דוד") לבין הנתבעת, חברה בע"מ שבבעלותה מרכז מסחרי מקורה בראשון לציון (המרכז המסחרי ייקרא להלן "הקניון"). לפי החוזה שכר התובע שטח מסוים במתחם המזון המהיר בקניון (להלן "המושכר") לשם הפעלת עסק מזון בו יוכנו ויוגשו מנות כגון פלאפל ושווארמה (להלן "העסק"). לפני התובע היה העסק בבעלות אדם אחר, מר בך, שגם העיד כעד תביעה. גם בין מר בך לנתבעת היה חוזה שכירות לגבי אותו מושכר, חוזה שהסתיים עם כניסתו לתוקף של החוזה שבין הצדדים. דוד הוא השוכר על פי חוזה השכירות, וכנטען הוא גם בעל העסק, אולם הלכה למעשה נוהל העסק אך ורק על ידי אביו של דוד, יגאל סנהי (להלן "יגאל"). דוד הוא בחור צעיר, שהתגורר בחו"ל כמה שנים לאחר שחרורו מצה"ל ושב ארצה זמן לא רב טרם תחילת פעילותו של העסק בבעלותו. לפי הנטען, הכספים שהוא חסך בחו"ל שימשו לרכישת ולהקמת העסק. דוד עצמו לא ניהל, כאמור, את העסק ולמעשה לא עבד בו. הוא פנה ללימודי משחק. יגאל הוא שהפעיל את העסק וניהל אותו לבדו מכל בחינה שהיא.

לפי החוזה, תקופת השכירות היא בת שנתיים שתחילתן ביום 1/11/03 וסיומן ביום 31/10/05. החוזה כולל הוראות בדבר אופציה בידי השוכר להאריך את השכירות לתקופה נוספת בת שלוש שנים. מימוש האופציה הותנה בתנאים שיפורטו בהמשך.

בתום תקופת השכירות המקורית, ביום 31/10/05, לא פונה המושכר והעסק הוסיף להתנהל בו. בין הצדדים מחלוקת בשאלה האם מומשה האופציה אם לאו. אין חולק שלא ניתנה הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה, אולם התובע טוען כי מימוש האופציה סוכם בעל פה בין יגאל לבין מנהל הקניון דאז. סוגיה זו תידון בפירוט בהמשך פסק הדין.

בין הצדדים התנהלו גם הליכים נוספים. שניים מהם (ת.אז. (ראשל"צ) 174/06, וה"פ (ראשל"צ) 440/05) הסתיימו בהסכמה ביום 4/3/07 תוך שמירת זכויות הצדדים לטעון להוצאות הליכים אלה במסגרת הטיעון להוצאות התביעה הנוכחית. במסגרת הסכמה זו הוסכם גם כי תביעת הפינוי שהגישה הנתבעת כאן לפינוי העסק (ת. אז. ראשל"צ 174/06), אשר הוגשה כתשעה חודשים טרם הגשת התביעה הנוכחית, תתקבל, והפינוי יתבצע תוך 14 יום ממועד שנקבע בפסק הדין המוסכם מיום 4/3/07, וזאת מבלי שהנתבע ויתר על טענותיו לפיהן מימש את האופציה להארכת השכירות למשך שלוש שנים. כן טען לנזקים כספיים שנגרמו לו מחמת שיפוץ נרחב בקניון שפגע, לטענתו, באופן חמור בניהול העסק ובהכנסותיו (טענה זו היא גם עילת התביעה הנוכחית). הליך שלישי שהתנהל בין הצדדים הוא תביעה כספית (ת.אז. (ראשל"צ) 6303/06), שם תבעה הנתבעת מהתובע דמי שכירות, דמי ניהול ותשלומים עבור חניה ומים בגין החודשים בהם לא שילם התובע סכומים אלה בשנת 2006 אף שהוסיף להחזיק במושכר. הצדדים הגיעו במסגרת תביעה זו לכלל הסכמה ביום 26/3/07 בפני כב' הרשמת וקסמן, שקיבלה תוקף של פסק-דין בתביעה הנ"ל, כי התובע כאן ישלם לנתבעת כאן סך של 65,000 ₪ כדמי שכירות, דמי ניהול וכיוצא באלה בגין התקופה בה החזיק במושכר וניהל בו את עסקו מבלי לשלם לנתבעת, אולם ביצוע התשלום הנ"ל יעוכב עד להכרעה בתביעה הנוכחית. עוד נכללו בפסק הדין שנתן תוקף להסכמות הצדדים הוראות בדבר אופן שערוך הסכום הנ"ל, והוראות נוספות. בין היתר נקבע כי הוצאות התביעה הנ"ל תוכרענה אף הן במסגרת פסק הדין הנוכחי. יצוין כי הצדדים הודיעו בפתח הדיון מיום 26/3/07 כי המושכר פונה ימים אחדים לפני הדיון הנ"ל.

התביעה שבפניי היא תביעה כספית, שכאמור לעיל סכומה ליום הגשתה 324,217 ₪. עניינה בנזקים שנגרמו לתובע, לטענתו, כתוצאה מהשיפוץ הנרחב בקניון ומהפעולות שנעשו במסגרתו בתקופה שתחילתה, לטענתו, בחודש אפריל 2006. סכום התביעה חושב על ידי התובע, לפי כתב התביעה, כדלהלן:

א. ירידה בהכנסות העסק כתוצאה מפעולות הנהלת הקניון – 104,217 ₪;

ב. פגיעה במוניטין של העסק – 150,000 ₪;

ג. סכום של 70,000 ₪ בגין מה שמתואר בכתב התביעה כ"התרוצצויות בין הגורמים השונים ובהם הנהלת הקניון, עורך דין ורואה חשבון".

השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה הן:

א. האם התובע הוא בעל העסק, וממילא – האם הוא הניזוק. הנתבעת טוענת כי לא התובע אלא אביו, יגאל, הוא הבעלים האמיתי של העסק, וככל שנגרם נזק הוא נגרם לאב (יגאל) ולא לתובע. על כן, לטענת הנתבעת, יש לדחות את התביעה גם אם נגרם נזק לעסק שהנתבעת נושאת באחריות לפצות בגינו את הניזוק. לשיטת הנתבעת, אין לתובע עילת תביעה נגד הנתבעת בגין הנזקים הנטענים משום שאינו בעליו של העסק, ועל כן נזקיו של העסק אינם נזקיו של התובע.

ב. האם התובע היה זכאי לממש, ומכל מקום האם מימש, את האופציה להארכת השכירות לתקופה שתחילתה ביום 1/11/05 (לשון אחר: האם החזיק התובע במושכר כדין בתקופה שמיום 1/11/05 ואילך), או שהשכירות נמשכה 31/10/05 בדרך כלשהי. לשאלה זו חשיבות קריטית, שכן אם תתקבל טענת הנתבעת כי התובע לא החזיק כדין במושכר לאחר 1/11/05, עשוי הדבר להשפיע באופן מרחיק לכת על זכותו של התובע לפיצויים גם אם אלמלא כן היה זכאי להם. לטענת הנתבעת, אם התובע החזיק במשכר שלא כדין לאחר 1/11/05 (כלומר גם במהלך כל תקופת השיפוץ), אין הוא זכאי לכל פיצוי שהוא גם אם בתקופה זו נגרם לו נזק.

ג. האם השיפוץ בקניון פגע בשימוש הסביר במושכר, קרי בניהול עסקו של התובע, והאם עסקינן בפגיעה המקימה חבות של הנתבעת לפצות את התובע בגינה.

ד. ככל שהתשובה לשאלה ג' לעיל חיובית – מהו הנזק שנגרם כתוצאה מהשיפוץ, בהתייחס לרכיבי הנזק הנטענים בתביעה.

שאלת הבעלות בעסק וקיומה של עילת תביעה בידי התובע

לאחר שמיעת הראיות, ובמיוחד עדויותיהם של דוד ויגאל, באתי למסקנה שכעניין שבעובדה, העסק היה בבעלותו של יגאל בעוד דוד לא היה אלא "האיש שבחזית". להלן אפרט את הבסיס לממצא זה.

שאלת מקור הכספים ששימוש לרכישת העסק ולהקמתו לא הובהרה עד תום, משום שטענת דוד כי מדובר בכספים שחסך בחו"ל אמנם לא נסתרה אך גם לא באה כל ראיה התומכת בה מלבד דברי דוד ויגאל, שיש להם כמובן עניין מובהק בדברים (ועדויותיהם לא נמצאו מהימנות וראויות לאמון, כפי שיפורט בהמשך). ניתן היה להביא ראיות כאלה. בהנחה שהכספים הם אכן כספים שעלה בידי דוד לצבור בשהותו בחו"ל והועברו על ידו ארצה בשובו, ובהנחה שהעברת הכספים ארצה נעשתה כחוק, ניתן היה להביא ראיות להעברת הכספים הזו. ניתן היה גם להראות שהכספים ששולמו למר בך בעת רכישת העסק באו מחשבון או חשבונות בנק שהיו רשומים על שם דוד. לא הובאו ראיות כאלה.

עם זאת, מקור הכספים שהושקעו ברכישת העסק אינו מכריע בעיניי, ואין בו לכשעצמו כדי לתת מענה לשאלה מיהו בעליו האמיתי של העסק. כשם שיכול אב להיות המקור לכספים שבהם רכש בנו עסק על מנת שהבן יהיה בעל העסק, כך יכול גם הבן להיות המקור לכספים שבהם נרכש עסק עבור אביו.

את הבעלות האמיתית בעסק יש לבחון על פי הצטברות נתונים. הנתון הראשון, אם כי לא בהכרח המכריע, הוא הרישום. כאשר אין מדובר בעסק שהוא תאגיד, יש לרישום יש כמה ביטויים, ובהם: מי ששמו מופיע בחוזה השכירות כשוכר המקרקעין בהם מתבצעת פעילות העסק; מי שרשום בביטוח הלאומי וברשות המיסים (מס הכנסה ומע"מ) כבעל העסק; מי שעל שמו ניתן הרישיון לעסק, ככל שמדובר בעסק הטעון רישוי; ועוד. היבט שני, שגם הוא אינו מכריע, הוא ניהול העסק או למצער השליטה בניהולו של העסק (גם אם התפעול היומיומי מסור בידי אחר). ככלל, כאשר הרישום על כל היבטיו והניהול מסורים שניהם בידי אותו אדם, המסקנה המתבקשת היא כי הוא אכן בעליו האמיתי של העסק. אם מי שניהל את העסק באופן שוטף לא היה מי שרשום כבעל העסק, יש לבחון היבטים נוספים של שאלת הבעלות בעסק. היבטים אלה מתמקדים במידת ובטיב המעורבות של מי שרשום כבעל העסק: האם היה מעורב ברכישת העסק ובמו"מ על מחיר הרכישה? האם הפעיל פיקוח על הנעשה בעסק, ואם כן – מהם היקף, תוכן ואופן הפיקוח? האם קיבל דיווחים על הנעשה בעסק, ואם כן – אלו דיווחים, באיזו רמת פירוט ובאיזו תדירות? האם טיפל אישית בעניינים העיקריים של העסק (ובהם נושא השכירות והארכתה), ואם לא – כיצד קיבל דיווח ובאיזה אופן, אם בכלל, ולאילו פעולות והחלטות, נדרש אישורו? האם התערב, או למצער קיבל דיווח ואפשרות להתערב, במצבי משבר או נוכח הרעה מתמשכת במצב העסק? האם רווחי העסק הועברו לידיו, ככל שהיו רווחים? ועוד כיוצא באלה שאלות. במקרים מסוג זה נשאלת גם שאלת התגמול למי שמופקד על ניהולו ותפעולו השוטפים של העסק, אם הטענה היא שאותו אדם אינו בעל העסק.